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2024년 12월, 저희 어머니는 서울 노원구 아파트를 2억 5천만 원에 전세 계약했습니다. 그로부터 14개월 뒤, 같은 단지 전세 시세는 3억 4천만 원까지 올라 있었습니다. 9천만 원이 단숨에 오른 것입니다. 지금 경기도와 인천의 임대차 시장에서 비슷한 일이 조용히, 그러나 빠르게 일어나고 있습니다.
전세가격지수 100 돌파, 숫자가 말하는 것
한국부동산원이 발표한 전국 주택 가격 동향 조사에 따르면, 2024년 8월 기준 경기도의 전세가격지수는 101.12, 인천은 100.69를 기록했습니다(출처: 한국부동산원). 전년 같은 달 경기도 95.19, 인천 97.19와 비교하면 각각 5.93포인트, 3.5포인트 상승한 수치입니다.
여기서 전세가격지수란 기준 시점의 전세 가격 수준을 100으로 놓고, 현재가 그보다 높은지 낮은지를 나타내는 지표입니다. 쉽게 말해 100을 넘기면 전세 공급이 수요를 따라가지 못하고 있다는 신호입니다. 작년까지는 두 지역 모두 100 아래였는데, 올해 들어 그 선을 넘어버린 것입니다.
평균 전세 가격의 흐름도 뚜렷합니다. 경기 지역 평균 전세 가격은 6월 3억 300만 원에서 8월 3억 800만 원으로, 두 달 만에 500만 원이 올랐습니다. 인천 역시 6월 2억 580만 원에서 8월 2억 770만 원으로 꾸준히 상승 곡선을 그리고 있습니다. 제가 어머니 전세 시세가 오르는 것을 지켜보던 당시와 숫자의 결이 상당히 닮아 있어서, 이 수치들을 처음 접했을 때 솔직히 예사롭게 넘길 수가 없었습니다.
서울 전세난이 번진 구조, 세 가지 메커니즘
전월세 물건이 시장에 나오는 경로는 크게 세 가지입니다. 신축 아파트 입주물량이 늘어날 때, 누군가가 아파트를 매입해 새로 임대로 내놓을 때, 기존 전세 계약이 만료되어 회전될 때입니다. 서울은 이 세 가지 경로가 모두 막혀 있었습니다.
특히 토지거래허가구역 지정이 결정적이었습니다. 토지거래허가구역이란 일정 규모 이상 토지나 주택을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 실거주 목적이 아니면 취득이 사실상 불가능한 지역을 말합니다. 허가를 받아 매입하더라도 직접 거주해야 하기 때문에, 집을 사서 전세를 놓는 방식 자체가 차단됩니다. 서울의 핵심 지역 상당수가 이 규제 아래 묶여 있으니, 전세 공급이 늘어날 구멍이 없었던 것입니다.
반면 경기도와 인천은 일부 지역을 제외하면 이 규제를 받지 않습니다. 그래서 서울보다 전세가 상승 속도가 느렸고 시기도 늦었습니다. 그러나 최근 상황이 달라지고 있습니다. 서울에서 전세 문제를 해결하지 못한 분들이 서울 인접 경기·인천 지역으로 이동하고 있기 때문입니다. 실제로 서울과 가까운 지역부터 매물 잠김과 가격 상승이 먼저 나타나고 있다는 점이 이를 뒷받침합니다.
제가 경험한 노원구 상황도 정확히 이 구조였습니다. 어머니 전세 계약 갱신 시점이 다가왔을 때, 단지 내 전세 매물은 단 한 건도 없었고 집주인은 갱신 대신 9천만 원 인상을 요구했습니다. 그 구조가 지금 경기·인천으로 이동하고 있다는 것이 제 판단입니다.
- 신축 입주물량 감소 → 수도권 전역 공통 현상
- 토지거래허가구역 미지정 → 경기·인천은 매입 후 임대 가능, 그러나 서울 수요가 유입되며 물량 잠식
- 기존 전세 계약 갱신 집중 → 시장에 나오는 회전 물량 급감
매매전환이 일어나는 이유, 어머니 사례로 풀어보면
전세가격지수가 오르고 물량이 말라붙으면, 임차인은 자연스럽게 매매 시장을 들여다보기 시작합니다. 어머니가 딱 그 지점에 계셨습니다. 2억 5천만 원에 살던 집이 3억 4천만 원을 요구하는 상황이 됐을 때, 전세 대출을 추가로 받으면 이자 부담이 상당했고, 마침 해당 아파트는 매매가 기준으로 15억 원 이하였습니다.
주택담보대출비율(LTV)이란 집값 대비 대출 가능한 금액의 비율을 말합니다. 15억 원 이하 아파트는 생애 최초 구매자의 경우 최대 70%까지, 일반 매수자도 최대 60%까지 대출이 가능합니다. 15억 원을 초과하면 대출 한도가 4억 원으로 제한되기 때문에, 사실상 15억 원이 구매 가능 여부를 가르는 기준선이 됩니다(출처: 금융감독원).
어머니 사례를 숫자로 풀어보면 이렇습니다. 전세를 4천만 원 올려주면서 전세 대출 이자를 내거나, 매매로 전환해 월 원리금을 내거나. 두 가지를 직접 비교해봤더니 생각보다 차이가 크지 않았습니다. 거기에 더해 평수를 좀 줄이는 조건으로 매매가 자체를 낮추는 방향을 택하셨고, 결과적으로 7개월 만에 실거래가가 1억 가까이 오르는 것을 확인하게 됐습니다. 제가 직접 그 과정을 옆에서 지켜봤기 때문에, 이것이 운이 아니라 구조가 만들어낸 결과라는 확신이 생겼습니다.
지금 경기·인천도 매매가 기준 15억 이하 단지가 대부분입니다. 과천, 분당 일부 고가 단지를 제외하면 경기도 전 지역이 대출이 살아 있는 가격대입니다. 전세난과 대출 환경, 이 두 가지 조건이 서울 저가 지역에서 매매전환을 이끌었던 것과 같은 구조입니다.
입주물량을 꼭 봐야 하는 이유, 경기도는 서울과 다르다
제가 어머니 내집마련을 검토할 때 가장 먼저 확인한 것이 해당 단지와 인근 지역의 향후 입주물량이었습니다. 노원구는 신축 공급이 사실상 없는 지역이라 이 부분이 명확했습니다. 그런데 경기도는 다릅니다. 이 차이가 굉장히 중요합니다.
서울은 면적이 좁고 개발 가능한 땅이 거의 없어서 입주물량을 권역 단위로 묶어 보는 것이 가능합니다. 반면 경기도는 서울의 다섯 배가 넘는 면적에 빈 땅도 상당히 남아 있습니다. 화성, 평택, 수원 일부 같은 지역은 신규 택지 개발이 활발하게 진행 중이라, 같은 경기도라도 입주물량이 많은 지역과 적은 지역의 차이가 극명합니다.
입주물량이란 새로 지어진 아파트에 실제 입주가 시작되는 물량을 말합니다. 이 물량이 많아지면 전세 시장에 신규 공급이 늘어나고, 전세가 상승 압력이 완화됩니다. 전세가 안정되면 매매전환 유인도 약해질 수 있습니다. 그래서 내집마련을 검토할 때 지역별 입주물량은 반드시 짚고 넘어가야 하는 지표입니다.
개인적으로 지금 인천과 경기 외곽 지역의 가격 레벨은 2026년 봄 노원구보다도 낮은 곳이 많다고 봅니다. 구조적으로 유사한 상황에서 가격 출발점이 더 낮다는 것은, 관심을 가지고 들여다볼 이유가 충분하다는 의미입니다. 다만 입주물량이 많은 지역과 적은 지역을 같은 기준으로 보면 판단이 엇나갈 수 있습니다. 관심 지역의 향후 2~3년 입주 계획을 직접 확인하는 것이 첫 번째 순서라고 생각합니다.
자주 묻는 질문
Q. 경기도 전세가격지수가 100을 넘으면 무조건 집을 사야 하나요?
A. 전세가격지수 100 돌파는 공급 부족 신호이지, 매수 명령이 아닙니다. 지수가 높더라도 관심 지역의 향후 입주물량이 대규모로 예정돼 있다면 전세가 상승 압력이 꺾일 수 있습니다. 지수는 참고 지표로 활용하되, 반드시 지역별 공급 계획과 함께 판단하는 것이 맞습니다.
Q. 토지거래허가구역이 아닌 경기도는 왜 지금 전세가 오르는 건가요?
A. 가장 큰 원인은 서울에서 밀려난 임차 수요의 유입입니다. 서울에서 전세 문제가 해결되지 않은 분들이 서울 인접 경기·인천 지역으로 이동하면서 수요가 늘었고, 동시에 이 지역들도 신규 입주물량이 줄어드는 시기와 겹쳤습니다. 두 가지가 맞물리면서 전세가 상승이 가팔라지고 있는 것입니다.
Q. 금리가 오를 것 같아서 내집마련이 망설여지는데 어떻게 생각하나요?
A. 금리 불확실성은 현실적인 걱정입니다. 제가 어머니 사례를 검토할 때 사용한 방식은, 현재 금리에서 1%p 추가 상승을 가정하고 월 상환 부담을 계산해보는 것이었습니다. 그 수준까지 올라도 감당 가능한 범위라면 금리 리스크를 어느 정도 헤지한 셈입니다. 반면 입지가 좋은 아파트의 매매 가격은 단기 조정이 있더라도 5~10년 장기 관점에서는 우상향 흐름을 보여왔기 때문에, 금리보다 입지와 공급 조건을 더 중요하게 보는 것이 맞다고 생각합니다.
Q. 경기도 내에서 전세가 먼저 오르는 지역은 어디인가요?
A. 서울과 인접한 지역부터 매물 잠김과 전세가 상승이 먼저 나타나는 경향이 있습니다. 서울 생활권과 연결된 지역일수록 서울 임차 수요를 직접 흡수하기 때문입니다. 구체적인 단지별 흐름은 한국부동산원 실거래가 공개 시스템이나 지역 부동산 데이터를 통해 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.
결론
저희 어머니가 내집마련을 결정하던 시점, 주변에서는 금리 부담과 가격 고점 우려를 많이 얘기했습니다. 그러나 제가 직접 숫자를 뜯어보고 내린 판단은 달랐습니다. 전세가격지수가 올라가고, 매물이 잠기고, 대출 환경이 열려 있는 세 가지 조건이 동시에 갖춰진 상황이었습니다. 그리고 그 판단은 결과적으로 맞았습니다.
지금 경기도와 인천이 그 조건에 가까워지고 있습니다. 물론 지역마다 입주물량 편차가 크기 때문에 무조건적인 매수는 경계해야 합니다. 관심 지역의 향후 입주 계획을 먼저 확인하고, 금리 1%p 상승 시나리오를 가정한 예산을 짜본 뒤, 그 안에서 입지가 좋고 사람들이 선호하는 단지를 찾는 순서로 접근하는 것이 맞다고 봅니다. 감당할 수 있는 범위 안이라면, 더 늦기 전에 진지하게 검토해볼 시기입니다.